武汉极地海洋馆实景

将极地动物引进内陆城市

“几年前我来武汉的时候，大家还在说武汉是中国最大的县城，城市建设很落后。我听说当地人有一句话，叫‘汉口的男人不会娶武昌的女人’，说的是过江很麻烦，城市交通不便。现在武汉要建成十来条轨道交通，几条高架环线也陆续建好，过江的桥增加了好几座，城市传统的区域概念已经被打破了。”武汉极地海洋世界投资有限公司副总经理陆智勇说，城市的建设与开房地产商的参与是互动的，武汉作为二线城市，很像北京10年之前的样子，需要建设的地方很多。而一线城市可选的地块变少了，房地产商的观念和实力都增加了。“我们将更好的项目投资这里，从这个角度来说，城市经过等待才迎来发展机遇，并不是坏事。”

海昌集团将极地海洋世界项目，建在了汉口的东西湖片区，靠近著名的“张公堤”。张之洞在清末任湖广总督期间，作为洋务派的代表人物，他积极办学，发展近代工业，创办汉阳铁厂、大冶铁矿、湖北枪炮厂等，为武汉的工业和教育打下了坚实的基础。1905年，张之洞为治理水患，确保汉口安全，将东起汉口堤角，西至舵落口建立了20公里长的大堤，武汉人感恩张之洞，将此堤称为“张公堤”。自建堤后，汉口与东西湖分开，后湖等低地露出水面，可供居住和耕作。后经汉口的地皮大王刘歆生筹巨资开发，使汉口市区面积扩大数倍。

如今武汉希望带动新城区，东西湖片区进入了大规模的商业开发。陆智勇说，只有靠大盘进入城市边缘，才能把城市往外扩。如果只是几个小盘，道路过不去，人过不去，配套设施过不去，往往建出来的是死城。“如今都说城市建设摊大饼，但要看怎么摊，光是面粉当然不行，但是如果摊出去的有‘肉’，那么有了内容就比较好吃。与房子配套的交通、环境都是整个项目的大规划，大盘的配套要比小盘好。”

海昌集团也是选择了在武汉做旅游地产，建立有品牌特色的海洋馆。海昌最初建过专门的住宅项目，2000年之后他们在大连的老虎滩建立海洋馆，接下来在青岛运行了海洋馆加上配套商业的模式。从成都开始，海昌尝试将海洋馆、商业和住宅“打包”在一起，以公园为龙头，带动商业，再进而带动地产；反过来又促进了商业和旅游，使得三者能够相互促进、彼此拉动。

由于海昌建立起自家的南北极动物引进渠道，它的商业模式有着不小的独特性，避免了其他企业的简单复制。2004年海昌将目光投向武汉。“我们当时考虑选择武汉，是因为当时有中部崛起的概念，而要在中部布点，无非就是武汉、长沙、郑州等几个城市。考核一个城市的指标有它的位置、人口、经济发展水平、辐射力，在武汉这些都不成问题。总的来说，在这种区域中心城市，我们不担心人流和消费能力。”陆智勇说，他刚来武汉时，武汉才800万人，不到10年已经变成了1200万人，这样的城市对于外来人口是有吸引力的。

武汉极地海洋馆的投资有7个亿，陆智勇说，这大大增加了海昌的拿地成本，如果光靠卖门票回收成本的话，需要8～10年的时间。不过与一般人想象不同，在内陆城市建海洋馆，比沿海省市的成本高不了多少。“因为我们不是直接引进海水来用，我们对水有一套严格的处理标准。”陆智勇说。从规模来说，美国圣地亚哥海洋世界、佛罗里达海洋馆的规模比国内同类场馆庞大，这些商业项目靠养老基金等追求长期稳健回报的资金支持，而国内的项目需要开发商自己筹资，因此规模受到一定限制。所以如何在海洋馆、商业配套与住宅销售之间找到平衡，是海昌在实践中不断探索的问题。

从全国性的房地产企业来说，万达、万科进入武汉比较早，此前其他外地的开发商进入不多。但是最近两三年，似乎全国的开发商都来武汉了，“逐利而至”，也抬高了开发商的竞争门槛。武汉今年9月中旬刚刚拍卖的汉口核心地区精武路的地块，保证金就需要要200亿元，多数开发商已经没有能力角逐这样的竞争。

 

武汉万达汉秀剧场（效果图）

重商文化的现代版本

当外来商业力量大规模进驻时，武汉作为口岸城市的重商文化又一次被激起。武汉人向来经商意识浓厚，人均商业面积在全国较高。这里边既有先天的地理条件，也离不开政府对于商业的鼓励。早在清末，汉口的官府就很积极地向契约提供担保，特别是对信贷合同。美国学者罗威廉注意到，中国商号的运作遵循理性的资本核算原则，仔细计算投资回报，关心建立在信任基础上的质量控制——一个理性而有序的市场，看好哪些品质上乘而且长期稳定的商品。生意一般是遵循普遍性原则运作的，所以，排他性结合（诸如那些血缘或地缘性结合）并不能强制性地规定应当选择什么样的合伙人、投资人、承包人、雇员以及买主。而政府并不压制贸易，而是很高兴看到商业的繁荣，甚至是鼓励其发展。

清朝康熙年间，有官员上表皇帝，称“如今天下有四聚，北为京师，南为佛山，东为苏州，西为汉口”。有意思的是，其他三“聚”，周边皆有其他城市作为支撑，惟汉口独立支撑着中西部地区的人流物资聚散作用。乾隆年间，天下四大名镇，有河南朱仙镇、江西景德镇、广东佛山镇、湖北汉口镇。其他三镇皆以手工业为支撑，而唯独汉口以商业为支柱。

所以在清同治年间，汉口形成了以汉正街为中心、五街并行的全国最大商圈。这五条街东西走向，南为沿河大道、北至长堤街，长度从8华里到13华里不等。而汉正街的街面上，1000多个门面，与之纵向相交又有三四十条巷子，总共到底有多少门面很难说清。比如专门卖染织布匹、棉线、洋线、花线的就有15条巷子，集中了著名品牌谦祥益、瑞记、孙记等；有的巷子专门卖参燕等补品，再加上各色旅馆、吃食店，人流不息。所以武汉有句民谚，叫“紧走慢走，一天走不出汉口”。既指汉口区域大，同时也指它的繁华。汉正街附近的黄陂街集中了汉口40%的钱庄业，江汉路集中了10家中外银行。到了清末民初，汉口集中了60多家中国人办的银行，包括商业银行里的“南四行”和“北四行”。

何祚欢记得，四川当年有个“聚兴城”银行，它在汉口的办事大楼，解放后住进了300多户人家，“这还只是一个普通银行设在汉口的办事处，由此可见汉口当年的城市规模”。汉口还未开埠前，江面的船只就像今天大饭店门口排队的出租车，从利济路到武胜路，船只首尾相连，紧密如此。一旦有船只要靠岸，水手都得大着嗓门喊“哎，让一下，大钩子来了”，然后甩出锚。
一个历来重商的城市，也会有着坚韧和宽容的特性。何祚欢感慨说，武汉历史上是“九分商贾一分民”，当商业作为一个城市的主要产业时，民风极为宽容平。“我小的时候，武汉有句商谚，叫作‘要赚畜生的钱，就敢跟畜生眠’，这是商家用来自慰的话，有些客人实在是难缠，但是也要学会忍气吞声。”

靠江的地方码头多，码头文化在人们的印象中是一种称王称霸的武力文化。但是何祚欢说，人们在一个商业城市生活，靠打是活不下去的，共处才能生存。他小时候见过打码头的场面，两帮人拿着比手臂还粗的大扁担，鼓噪而进，场面十分吓人。但是巷子里的一个全职武师，和一个做铁匠铺生意的兼职武师马上迎上去，高声说道：“搞么斯（干什么），屋里没有堂客婆娘伢的啊（家里没有老婆孩子的吗），两边各派一个人，到茶馆说理去。”而看起来声势极大的两帮人，会赶紧顺着“台阶”下，由斗狠变为谈判。那些较大的店铺，客人进来后伙计马上敬烟奉茶，“此时民风不会不谦”。上世纪50年代公私合营，武汉的商业力量被生生扯断，维系民间商业道德的纽带失灵了，而武汉人还残存着“大武汉”时期的骄傲，戾气突现。“其实武汉人是个需要深入了解的群体，表面上粗声大嗓，困难年代家里来了客人，哪怕赶紧偷偷拿几件衣服去卖，也要招待客人好好吃顿饭。武汉早期是移民城市，有句俗语是‘远亲不如近邻，近邻不如对门’，如果长久搭伴，武汉人是很好的合作伙伴。”

不过对于城市的快速开发，学者汪原保持着谨慎的态度。“对于城市老百姓来讲，历史太重要了。我们从2004年开始做汉正街的相关研究，包括物质空间模型、图纸、文字记录、测绘调研，以及汉正街上的生活百态。我们也做法租界的研究，希望城市不是快速地被推倒重来，也不是全国城市都建成一个模式。大规模生产趋势和独特性之间是有矛盾的。”汪原说，政府发挥着对资源进行调配、平衡开发商的利益和公共利益的重要作用，希望那些改写城市的力量，能够给城市留出历史的独特空间。